Ce este bula imobiliară? Cum recunosc o bulă imobiliară?

Lucrarea lui Karl Case și Robert Shiller intitulată „Is there a bubble in the Housing Market?” este o lectură provocatoare și sobră într-o economie îngrozită.

Robert James Shiller , (născut pe 29 martie 1946, Detroit , Michigan, SUA), economist american care, cu Eugene F. Fama și Lars Peter Hansen, a primit premiul Nobel pentru economie din 2013. Shiller, Fama și Hansen au fost recunoscuți pentru cercetarea lor independentă, dar complementară privind variabilitatea prețurile activelor și raționalitatea (sau iraționalitatea) pe care o au piețele financiare.

În special, Shiller a arătat că variațiile prețurilor acțiunilor și obligațiunilor pe perioade lungi se produc în modele previzibile care reflectă așteptările iraționale ale investitorilor cu privire la valoarea profiturilor viitoare (de exemplu, dividende).

Studiile lui Shiller asupra cazurilor de supraevaluare excesivă a investitorilor, ceea ce el a numit “irațional”, a contrazis ipoteza dominantă la acea dată că piețele sunt în mod inerent raționale (o concepție dezvoltată de Fama în anii 1960 și începutul anilor 70) și l-au determinat să susțină că piețele financiare sunt supuse “bulelor” sau creșterilor rapide ale prețurilor activelor la niveluri nesustenabile. Shiller a prezis în mod corect “spargerea” unor astfel de bule în acțiunile din tehnologie informatică în 2000 și în domeniul imobiliar începând cu anul 2006. Din anii 1980, Shiller a fost un pionier în domeniul emergenței comportamentale, care urmărea să aplice perspectivele psihologiei și altor științe sociale asupra studiului comportamentului economic. El a fost, de asemenea, cocreatorul, cu Karl E. Case, din S&P / Case-Shiller Home Price Index, care urmărește modificările în prețul mediu al proprietăților imobiliare rezidențiale în câteva mari orașe din SUA.

Ce este bula imobiliară?

Conform lucrării lui Karl Case și Robert Shiller, noțiunea de „bulă imobiliară” este definită  într-adevăr din punctul de vedere al gândirii societății din prezent: așteptările noastre cu privire la creșterile viitoare ale prețurilor, teoriile noastre despre riscul scăderii prețurilor și îngrijorările noastre de nu avera o pierdere de oportunitate în cazul în care alegem să așteptămși să nu cumpărăm acum.

În timpul unui bule imobiliare, cumpărătorii de locuințe au convingerea că o casă sau un apartament pe care în mod normal le-ar considera prea scumpe reprezintă acumo achiziție acceptabilă deoarece acest preț mare va fi compensat în viitorul apropiat de creșteri semnificative ale prețului. În acest caz, cumpărătorii nu vor avea nevoie să economisească la fel de mult cum altminteri ar face în cazul unei achiziții, deoarece se așteaptă ca valoarea crescută a casei sau apartamentului lor să facă economisirea pentru ei.

Cumpărătorii aflați la prima achiziție de locuință, pot fi deasemenea îngrijorați în timpul unei bule imobiliare că dacă nu cumpără acum, nu vor mai putea să-și permită o casă mai târziu când prețul va fi mai mare.  Mai mult, așteptarea creșterilor mari ale prețurilor poate avea un impact puternic asupra cererii mai ales dacă oamenii consideră că este foarte puțin probabil că prețurile imobilelor rezidențiale vor scădea și în cazul în care se va întâmpla, cu siguranță, nu sunt susceptibile de a cădea mult timp, astfel încât riscul perceput de investiția imobiliară este scăzut.

Dacă așteptările de creștere rapidă și constantă a prețurilor în piața imobiliară reprezintă factori motivatori importanți pentru cumpărători, atunci prețurile locuințelor sunt în mod firesc instabile. Prețurile nu pot crește rapid pentru totdeauna, iar atunci când oamenii percep că prețurile au încetat să crească, motivația lor pentru a accepta prețurile ridicate ar putea să se diminueze. În consecință, prețurile imobilelor ar putea scădea ca urmare a diminuării cererii: bula se sparge.

TOTUȘI simplul fapt al creșterii rapide a prețurilor imobilelor rezidențiale nu este, în sine, dovada concludentă a existenței unei bule imobilare. Întrebările de bază care așteptă un răspuns sunt:

-Așteptările privind creșterile viitoare mari ale prețurilor susțin piața ? Indiferent dacă aceste așteptări sunt destul de importante pentru a genera îngrijorări în rândul potențialilor cumpărători de locuințe.

-Există suficientă încredere în astfel de așteptări pentru a motiva acțiunile?

În plus, schimbările de principii pot explica o mare parte din creștere. Studiul autorilor arată că creșterea veniturilor în sine explică modelul creșterii prețurilor locuințelor în majoritatea statelor din SUA. Scăderea ratelor dobânzilor explică în mod clar o mare parte din evovuția la nivel național; ele pot explica, de asemenea, o parte din variația încrucișată a creșterii din cauza diferențelor în elasticitatea ofertei de locuințe, inclusiv pe teren.

Autorii concluzionează că, în timp ce veniturile în sine explică aproape complet creșterile prețurilor locuințelor în marea majoritate a statelor, aproximativ opt state se caracterizează prin fluctuații mari ale prețurilor la domiciliu, care prezintă o inerție puternică și nu pot fi bine explicate prin modelele de venituri.

Această situație este întâlnită și în Romania in marile orașe care de regulă sunt centre Universitare, spre care migrează tinerii din fostele orașe și localități monoindustriale care au porosperat în timpul comunismului și care nu s-au adaptat la noile reguli ale pieței. Orașele mari atrag fortă de muncă specializată și nu numai  și puterea de cumpărare din aceste orașe este superioară orașelor sau localităților mai mici, fapt care sustine cererea în piața imobiliară a orașelor mici.

Interesant este faptul că rata creditelor imobiliare are un coeficient nesemnificativ în toate, cu excepția uneia dintre regresiile prezentate de autori. Acest lucru ar putea fi din nou rezultatul simultaneității: ratele scăzute stimulează piața imobiliară, însă ratele scăzute pot fi cauzate de relaxarea Rezervei Federale ca răspuns la o economie slabă și pe piața imobiliară. Combinația dintre ratele scăzute ale dobânzilor și veniturile ridicate au făcut locuințele mai accesibile.

Cum știu că am de-a face cu o bulă imobiliară?

1. O tendință de a vedea locuințele ca o investiție reprezintă o caracteristică definitorie a unei bule imobiliare.
2. Așteptările de apreciere viitoare a locuinței reprezintă un motiv pentru cumpărare, care deturnează considerațiile referitoare la cât de mult se plătește pentru serviciile legate de locuințe.

Este cazul unei bule imobiliare dacă: locuințele se cumpără pentru creșterea viitoare a prețurilor, mai degrabă decât pentru plăcerea ocupării locuinței. Despre acest motiv se crede că conferă stabilitate bulelor imobiliare. Tendința de spargere a bulei apare atunci când când această motivație slăbește.

“Când nu există suficiente locuințe disponibile, prețul devine neimportant”.

Cei mai mulți dintre respondenții intervievați nu au fost de acord cu această declarație. Dar, de la 20 la 40 la sută au fost de acord, în special, în orașele mari. O altă eroare detectată este interpretarea prețurilor de vânzare deasupra cererii de prețuri. Proprietarii de case par să creadă uneori că acest fenomen este un semn al unui boom nebun care suspendă legile economice ale cererii și ofertei. Într-adevăr, majoritatea cumpărătorilor de case din orașele mari au crezut că la un moment dat “există cumpărare de panică și prețul devine irelevant”. Aceste rezultate nu demonstrează cu fermitate că oamenii sunt vinovați de erori economice, deoarece întrebările recunosc interpretări alternative, iar oamenii probabil că nu se concentrează clar pe formularea lor exactă.

Toate aceste teorii despre cumpărarea de panică și despre irelevanța prețului nu indică totuși că oamenii cred în general că piețele sunt conduse de psihologie.

Rezultatele ultimei întrebări arată că, în general, oamenii nu cred că piețele sunt conduse în primul rând de psihologie, chiar și pe o piață imobiliară în plină expansiune. Autorii interpretează acest lucru, confirmând în continuare concluzia generală conform căreia majoritatea proprietarilor de case nu percep că să se află într-o bulă chiar la înălțimea unei bule.

Relația dintre cererea de investiții în 2003 și boomul și explozia Bursei de Valori

Apariția bulei imobiliare imediat după scăderea pieței bursiere a susținut ideea că cele două sunt cumva legate. O teorie populară este că scăderea bursieră a fost urmată de dezgustul investitorilor cu piața bursieră și de “zborul spre calitate”, deoarece oamenii căutau investiții mai sigure în active reale, cum ar fi casele. Au fost multe discuții despre faptul că oamenii își schimbă activele orinentându-se spre locuințe, deoarece piața de capital a avut o performanță atât de slabă începând cu anul 2000. Pe de altă parte, o piață a acțiunilor care se încadrează ar putea avea un efect negativ asupra avuției asupra deciziilor de cumpărare a locuinței.

Rigiditatea descendentă și oferta excesivă . O întrebare importantă pe care sondajul scoate la lumină este: Ce se întâmplă într-un bust? Cum răspund vânzătorii la creșterea  acțiunilor pe piață? Este important să subliniem că piața imobiliară nu este o piață de licitație. Prețurile nu cad rapid pe piață, așa cum se observă în majoritatea piețelor de active. Vânzarea unei case necesită un acord între cumpărător și vânzător. Este un aspect specific al pieței imobiliare, că marja comercială crește atunci când cererea scade, iar numărul tranzacțiilor scade drastic. Acest lucru ar trebui să însemne că vânzătorii se opun reducerii prețurilor. O majoritate a respondenților din toate orașele și din ambii ani ai sondajului susțin că cea mai bună strategie pe o piață lentă este să “țineți până când veți obține ceea ce doriți”. Doar o mică minoritate a raportat că ar fi “micșorat prețul până când am găsit un cumpărător”.

Un model al bulei imobiliare speculative

Cumpărătorii și vânzătorii de pe piața imobiliară sunt în mare alor majoritate amatori, care au puțină experiență în tranzacționare. Costurile ridicate ale tranzacțiilor și problemele de hazard moral au ținut pe piață speculatorii profesioniști. Acești amatori sunt foarte implicați în piață la momentul cumpărării unei locuințe și pot reacționa excesiv la schimbări de prețuri și la povestiri simple, ceea ce a dus la un impuls substanțial în prețurile locuințelor. Shiller susține că bulele speculative sunt cauzate de “factorii de precipitare” care schimbă opinia publică despre piețe sau care au un impact imediat asupra cererii și de “mecanismele de amplificare” care iau forma  feedback-ului preț-preț. O serie de factorii pot influența evoluția prețurilor pe piețele imobiliare.

În ceea ce privește cererea, s-a dovedit că poate fi influențată semnificativ de efectele demografice cum ar fi: creșterea veniturilor, creșterea ocupării forței de muncă, modificări ale mecanismelor de finanțare sau ale ratelor dobânzilor, precum și schimbări ale caracteristicilor de localizare, cum ar fi accesibilitatea, școlile sau criminalitatea.

În ceea ce privește oferta, atenția a fost acordată costurilor de construcție, vechimii locuințelor  și organizării industriale a pieței imobiliare. Elasticitatea ofertei sa dovedit a  fi un factor-cheie în comportamentul ciclic al prețurilor locuințelor.

Povestea predominantă despre prețurile locuințelor este întotdeauna prețul în sine.  În cazul în care prețurile cresc rapid, există o comunicare intensă transmisă prin viu grai, un semn distinctiv a unei bule. Comunicare prin viu-grai poate răspândi povestiri optimiste și, astfel, poate provoca o reacție excesivă față de alte povestiri, cum ar fi povestiri despre ocuparea forței de muncă. Amplificarea poate funcționa și pe partea inferioară. Scăderea prețurilor va genera publicitate pentru povești negative despre oraș. Mecanismul de amplificare pare să  fie mai puternic în orașele mari care au suferit modificări rapide ale prețurilor la momentul stiului efectuatr de Shiller si Case.

Pe parcursul unor perioade lungi de timp în majoritatea statelor, rata de creștere a prețurilor locuințelor a avut tendința de a urmări creșterea venitului nominal pe cap de locuitor. Nu este surprinzător faptul că acest lucru ar trebui să fie așa, din două motive:

• În primul rând, terenurile vizate pentru construcții noi în locații greu de găsit sau importante, sunt  fixe și dacă oamenii alocă o fracțiune din venitul lor pentru costurile unei locuințe, dat fiind o ofertă fixă, prețul acelui teren fix ar trebui să crească odată cu venitul.
• În al doilea rând, costurile de construcție, care sunt în mare parte costurile forței de muncă, tind să urmărească și venitul pe cap de locuitor.

Trendul ascendent al prețurilor locuințelor, care este impus de rata de creștere a venitului  pe cap de locuitor, precum și tendința scăderii lente a prețurilor la locuințe se poate observa în istoric. Se poate observa mai des perioadele de stagnare ale prețurilor, unde raportul dintre preț și venit sau raportul dintre preț și indicele prețurilor de consum scade, însă prețurile nominale nu au scăzut. Reducerile negative ale prețurilor sunt mult mai importante în psihologia investitorilor decât eșecurile prețurilor pentru a ține pasul cu veniturile. Astfel, cultura populară nu a identificat bula ca fiind o problemă în domeniul imobiliar.

Impresia populară a fost că investiția în active imobiliare este o investiție în care nu pot  pierde bani. Scăderea prețurilor după anul 2008 în multe orașe, au redus pentru amploarea acestei impresii publice, dar, ideea rămâne în continuare. Există, de asemenea, o impresie populară că imobilul este un candidat pentru “cea mai bună investiție” care poate fi făcută. Indiferent dacă imobilul este, de fapt, cea mai bună investiție posibilă, nu este ceva ce poate fi supus analizei economice, deoarece nu se poate măsura “dividendul” sub forma serviciilor de locuințe pe care le oferă casele. Se pare că există o diminuare a utilității marginale pentru a deține o casă mai mare și mai mare, astfel încât dividendul psihic scade cu cantitatea de locuință cumpărată. Întrebarea de bază pe care trebuie să o rezolve individul este cât de mare este o casă pe care să o cumpărați, iar teoria că “locuința este întotdeauna cea mai bună investiție” este un indiciu prost pentru a răspunde la această întrebare. Cu toate acestea, această teorie are o importanță semnificativă pe piața actuală.

Ratele dobânzilor la prețurile reale ale locuințelor

Să luăm în considerare ratele dobânzilor scăzute din punct de vede istoric. Metrica standard folosită pentru a lua în considerare impactul ratelor dobânzii asupra valorilor imobiliare este costul de utilizare al locuințelor, care este definit ca fiind costul de închiriere a unei unități de lucoit raportat la preț.

În teorie, ar trebui să ne așteptăm ca, înainte de impozitare, inflația prețurilor la locuințe să crească în același ritm cu inflația prognozată în economie în ansamblu. Utilizând această relație și examinând modelul costului utilizatorului, se obțin două previziuni interesante. Prima este că scăderea inflației așteptate conduce la un cost mai mare al locuințelor și, astfel, la scăderea prețurilor locuințelor. Dovezile empirice susțin previziunea: că inflația mai mare așteptată este asociată cu prețurile reale mai mari ale locuințelor.

Estimările de inflație scăzută nu pot explica cu ușurință creșterea prețurilor reale ale locuințelor sau previziunile consumatorilor cu privire la o rată de creștere relativ ridicată a prețurilor locuințelor. Alternativ, se poate analiza, de asemenea, schimbările în ratele ipotecare reale după ce toate ratele scăzute ale ipotecii reale vor conduce la creșterea prețurilor reale ale locuințelor.

Ratele nominale scăzute ale dobânzilor sunt singurul factor pe care Case si Shiller le pot   indica, care ar putea explica creșterea prețurilor locuințelor în timpul recesiunii.

Un sceptic ar putea sublinia că consumatorii au fost mereu constrânși de lichiditate sau cel puțin aceasta a fost concluzia multor studii academice.

Deci, ce este diferit astăzi?

O posibilitate este ca creditorii au devenit mult mai agresivi și sunt dispuși să ofere credite consumatorilor cu costuri mai reduse. Astfel, constrângerea de plată cash nu se mai aplică astăzi; în schimb, constrângerile legate de venituri sunt obligatorii.